LIP Marktbericht Logistiekvastgoed tweede kwartaal 2023

LIP Invest, een toonaangevende aanbieder van vastgoed-speciale fondsen voor institutionele investeerders in de activaklasse logistiek vastgoed Duitsland, publiceert in het kader van zijn kwartaalrapport “LIP UP TO DATE – Logistiek vastgoed Duitsland” actuele ontwikkelingen van de sterk gevraagde activaklasse logistiek vastgoed.

(München) Naast een terugblik op het tweede kwartaal van 2023 geeft het rapport ook een vooruitblik op de ontwikkeling van de investeringsmarkt voor het derde kwartaal van 2023. Het marktbericht bevat cijfers en informatie over het transactievolume, de oppervlakteverhuur en nieuwbouwvolume, de rendementontwikkeling afhankelijk van de leeftijd van het gebouw, locatie, objectkwaliteit en huurcontractduur, evenals over de rente- en marktsituatie.

De grote volatiliteit op de kapitaalmarkt leek voorbij te zijn. De basis voor langlopende financieringen had zich de afgelopen maanden rond de 10-jaars swap op ongeveer 3 procent gestabiliseerd. Dit zorgde voor een gemakkelijkere prijsbepaling voor aan- en verkopen van logistiek vastgoed. Dienovereenkomstig bleven in het tweede kwartaal ook de bruto aanvangsrendementen voor nieuwbouwvastgoed constant ten opzichte van het voorgaande kwartaal bij 4,85 tot 5,10 procent.

Iets verrassend had de laatste renteverhoging van juli 2023 toch nog invloed op de langlopende rente en leidde tot een stijging van ongeveer 0,20 procent. Deze stijging zal – zij het slechts gering met ongeveer 0,10 tot 0,15 procent – opnieuw druk uitoefenen op de logistieke rendementen. We verwachten daarom in het derde kwartaal bruto aanvangsrendementen van 4,95 tot 5,20 procent voor hoogwaardige moderne logistiek vastgoed op goede locaties.

In tegenstelling tot andere activaklassen hebben de voorwaarden voor logistiek vastgoed zich relatief snel aangepast aan de marktomstandigheden. Ondanks gedaalde factoren zijn de aankoopprijzen voor logistieke objecten niet per se lager dan voor de veranderingen op de kapitaalmarkt, aangezien hogere huren de lagere aankoopfactoren doorgaans compenseren. Niettemin was er in de eerste helft van 2023 terughoudendheid op de transactiemarkt, wat zich uit in een beperkt transactievolume. De objectpipeline voor de komende kwartalen is echter goed gevuld, vooral met nieuwbouwprojecten, zodat er voor de rest van het jaar potentieel voor transacties is. Ook het aantal gestructureerde biedingsprocedures is in het tweede kwartaal weer toegenomen.

“Logistiek vastgoed staat na de veranderingen op de kapitaalmarkt van vorig jaar weer als een van de eerste activaklassen klaar om te starten: Geschikte aankoopobjecten zijn beschikbaar; de vraag van gebruikers is nog steeds aanwezig; de kapitaalmarktparameters zijn gestabiliseerd, wat de prijsbepaling vergemakkelijkt – voor besluitvaardige investeerders is nu het juiste moment om in te stappen,” zegt Bodo Hollung, aandeelhouder en directeur van LIP Invest.

Investeringsmarkt

In het tweede kwartaal werd er ongeveer 900 miljoen euro in Duitse logistiek vastgoed geïnvesteerd. Daarmee valt het transactievolume met 1,8 miljard euro voor de eerste helft van het jaar op het laagste niveau sinds 2015. In de eerste zes maanden zijn er nauwelijks grote portfoliotransacties afgerond, wat een duidelijke impact heeft op het halfjaarlijks resultaat. In ruil daarvoor toont de betekenis van sterke individuele transacties zich. Tot de grootste deals van het tweede kwartaal behoort onder andere de verkoop van een 81.800 vierkante meter groot logistiek vastgoed in Pohlheim bij Gießen, dat een jaarlijkse nettohuur van 3,8 miljoen euro genereert.

Het bruto aanvangsrendement voor nieuwbouw op TOP-locaties blijft constant tussen 4,85 en 5,10 procent. Klassieke bestaande vastgoedobjecten zijn in de eerste helft van het jaar nauwelijks verhandeld. De eigenaren houden de vastgoedobjecten gezien de verlaagde aankoopfactoren voorlopig in eigen bezit of verwachten relatief hoge voorwaarden. Hierdoor is de spread van de bruto aanvangsrendementen tussen nieuwbouw en bestaande vastgoed momenteel relatief klein.

Huidige aanbestedingen en verkoopprocessen – in het tweede kwartaal werden ook weer meer bestaande vastgoedobjecten aangeboden – zullen in de verdere loop van het jaar bijdragen aan een betere inschatting van de verdere rendementontwikkeling.

LIP analyseert voortdurend de ontwikkelingen op de Duitse logistiek vastgoedmarkt. Dit omvat onder andere de observatie van de aanbodssituatie. In het tweede kwartaal van 2023 werden er objecten met een volume van ongeveer een miljard euro te koop aangeboden. Het potentiële investeringsvolume blijft met ongeveer 1 miljard euro constant op een gematigd niveau. Voor het komende kwartaal wordt, gezien de toename van gestructureerde biedingsprocedures, meer activiteit op de investeringsmarkt verwacht. In het tweede kwartaal kwam ongeveer 70 procent van de op de markt gebrachte vastgoedobjecten voornamelijk van logistieke dienstverleners.

De nieuwbouwactiviteit is in het tweede kwartaal met ongeveer 900.000 vierkante meter ten opzichte van het eerste kwartaal weer iets toegenomen, maar blijft gematigd. In totaal werden in de eerste helft van het jaar ongeveer 1,6 miljoen vierkante meter aan nieuwe logistieke oppervlakken gebouwd. De grootste bouwstart van het kwartaal is de speculatieve projectontwikkeling van P3 in het goederenvervoercentrum Jade Weser Port Wilhelmshaven met ongeveer 140.000 vierkante meter logistieke oppervlakte. In vergelijking met voorgaande jaren zal het nieuwbouwvolume voor het gehele jaar naar verwachting aanzienlijk lager uitvallen, wat de aanbodschaarste verder zal verergeren.

Oppervlakteverhuur

In het tweede kwartaal werden in totaal 1,3 miljoen vierkante meter logistieke oppervlakte verhuurd of nieuw gebouwd, een vergelijkbaar resultaat als in het voorgaande kwartaal. De oppervlakteverhuur van de eerste helft van het jaar komt daarmee uit op 2,5 miljoen vierkante meter. Onder andere heeft de autofabrikant BMW een 82.000 vierkante meter groot logistiek centrum in het Neder-Beierse Pilsting gehuurd.

Momenteel is er een lichte stijging van onderverhuuroppervlakken waar te nemen, aangezien de in het afgelopen jaar extra gecreëerde voorraad- of buffercapaciteiten niet altijd nodig zijn. Derde gebruiksbestendige logistiek vastgoed kan zelfs tegen hogere voorwaarden worden onderverhuurd. Een beperkte vraag in sommige regio’s is te wijten aan een herberekening door logistieke bedrijven als gevolg van de sterk gestegen huurprijzen, evenals het wegvallen van de speciale effecten van het afgelopen jaar. In veel regio’s blijft het ontbrekende aanbod van oppervlakte de beperkende factor.

Komen logistiek vastgoed binnenkort uit de 3D-printer?

3D-printtechnieken worden al in veel toepassingsgebieden van de logistieke sector gebruikt, bijvoorbeeld in de onderdelenlogistiek. Ook in de vastgoedsector is er al geëxperimenteerd met 3D-technologie. Zo is er in het Westfaalse Beckum binnen 4 dagen een prototype van een eengezinswoning ontstaan, terwijl in Heidelberg momenteel het grootste gebouw van Europa met recycleerbaar beton laag voor laag “geprint” wordt. Het huisprintproces zou aanzienlijk kunnen bijdragen aan het sneller, economischer en milieuvriendelijker maken van de bouw in de toekomst. De technologie is echter nog niet geschikt voor massaproductie, maar meer een kostbare onderneming die slechts door enkele bedrijven in Duitsland wordt aangeboden. Het zal dus nog een tijdje duren voordat logistiek vastgoed binnen korte tijd kan worden geprint. Logistieke bedrijven die al lichte productieactiviteiten uitvoeren, zouden in de hallen ook zelf 3D-printen kunnen aanbieden en zo mogelijk voor verdere vraag naar oppervlakte kunnen zorgen.

Download de studie hier

Foto: © LIP Invest