LIP Invest veröffentlicht Marktstudie Logistikimmobilien Q3/25

LIP Invest, Anbieter von Immobilien-Spezialfonds mit reinem Fokus auf die Assetklasse Logistikimmobilien Deutschland, veröffentlicht im Rahmen seines quartalsweise erscheinenden Marktberichts „LIP UP TO DATE – Logistikimmobilien Deutschland“ aktuelle Entwicklungen in der Assetklasse Logistikimmobilien. Neben einem Rückblick auf das dritte Quartal 2025 gibt der Bericht auch einen Ausblick auf die Entwicklung des Investmentmarktes für das vierte Quartal 2025.

(München) Das weltweite Geschehen sorgt weiter für Unsicherheit: Zölle, wirtschaftliche Abhängigkeit, kriegerische Auseinandersetzungen, all das beeinflusst die täglichen Warenströme und damit die Logistik. Die Globalisierung wird dadurch nicht beendet, sondern vielmehr verändert und möglicherweise auch regionaler in ihrer Ausprägung.

Kürzlich wurde bekannt, dass der chinesische Zulieferer einer Osloer Elektrobus-Flotte per Mobilfunk Zugriff auf die Steuerungssysteme für Software-Updates und Diagnosen hat. Dies könnte dazu genutzt werden, um Fahrzeuge aus der Ferne zu manipulieren oder zu stoppen. Solche Sicherheitsbedenken, wie sie auch vermehrt in Bezug auf US-Software bestehen, könnte sich künftig in höherem Maße auf die Nachfragesituation auswirken.

Natalie Weber

„Aktuell nehmen die internationalen Handelsströme trotz politischer und wirtschaftlicher Veränderungen weiter zu. Doch womöglich werden wir schon bald wieder mehr ‚Made in Germany‘ sehen. Denn wer will schon ein ferngesteuertes chinesisches Auto haben?“, fragt sich Natalie Weber, Prokuristin & Head of Fund Management bei LIP Invest.

Trotz des herausfordernden Marktumfelds haben sowohl der Logistikinvestment- als auch der Flächenmarkt im dritten Quartal an Aktivität gewonnen und weisen die bisher höchsten Volumina des Jahres auf. Am Vermietungsmarkt macht sich aktuell vor allem die steigende Nachfrage aus dem E-Commerce- und dem Pharma-Bereich bemerkbar.

Investmentmarkt

Mit einem Transaktionsvolumen von 1,5 Milliarden Euro bilden die vergangenen drei Monate das stärkste Quartal des Jahres. Insgesamt wurden im Jahresverlauf 4,1 Milliarden Euro in deutsche Logistikimmobilien investiert. Wenngleich dieses Ergebnis weiterhin von eher kleineren Einzeldeals getragen wird, ziehen auch Portfolio- und Groß-Transaktionen langsam wieder an. Investmentseitig macht sich das gestiegene Interesse an Umschlagsimmobilien und Kühllagern bemerkbar, was auf die anziehende Nachfrage des E-Commerce und der Pharma-Industrie zurückzuführen ist. In Delmenhorst wechselte beispielsweise eine rund 11.500 Quadratmeter große Kühllogistikimmobilie den Eigentümer.

Die Zinsen, insbesondere der 10-Jahres-SWAP für langfristige Finanzierungen, haben sich in den vergangenen Monaten stabilisiert. Das trägt dazu bei, dass auch die Renditen im dritten Quartal konstant geblieben sind. Die Spitzenrendite (BAR) für Neubauten bewegt sich zwischen 4,90 bis 5,10 Prozent.

LIP analysiert stetig die Entwicklungen am deutschen Logistikimmobilienmarkt. Hierzu gehört unter anderem die Beobachtung der Angebotssituation. Im dritten Quartal 2025 wurden LIP Objekte mit einem Volumen 900 Millionen Euro angeboten. Das potenzielle Investmentvolumen fällt leicht geringer aus, da es sich bei den Angeboten überwiegend um kleine bis mittlere Objekte handelt.

Flächenumsatz

Im dritten Quartal summiert sich der Flächenumsatz auf 1,6 Millionen Quadratmeter und beflügelt damit das bisherige Jahresergebnis: Insgesamt wurden in den ersten neun Monaten 4,2 Millionen Quadratmeter Logistikfläche vermietet oder neu gebaut. Unternehmen lösen sich allmählich aus ihrer zurückhaltenden Position und setzen bei ihren Mietzusagen auf kürzere Laufzeiten und individuellere Optionsregelungen, um sich eine möglichst hohe Flexibilität offenzuhalten. Vor allem der E-Commerce sorgt für Flächennachfrage: Das Unternehmen Blitz Distribution hat im dritten Quartal sowohl in Werne 38.000 Quadratmeter als auch in Bremen 35.000 Quadratmeter angemietet.

Im dritten Quartal fällt die Bauaktivität mit 800.000 Quadratmeter Neubauvolumen weiterhin verhalten aus. In den ersten neun Monaten wurden insgesamt rund 2,3 Millionen Quadratmeter an neuen Logistikimmobilien errichtet. Das ist u.a. darauf zurückzuführen, dass kaum Projektentwicklungen mit mehr als 50.000 Quadratmetern oder spekulative Projekte angegangen werden. Zu den Logistikimmobilien, für die im dritten Quartal der offizielle Spatenstich gefeiert wurde, zählt z.B. eine 24.000 Quadratmeter große Entwicklung von Complemus Real Estate im nordrhein-westfälischen Euskirchen. Als erster Mieter steht das Unternehmen MM Flowers Europe fest.

Trends aus der Logistik – Flächentreiber Pharmabranche

Die Pharma-Industrie ist einer der aktuellen Nachfragetreiber für Logistikflächen in Deutschland. Umsatzstarke deutsche Unternehmen versorgen zahlreiche Länder weltweit mit Arzneimitteln. Um insbesondere bei der Versorgung des deutschen Gesundheitssystems Lieferengpässe zu vermeiden, trat 2023 ein neues Gesetz in Kraft. Seitdem nimmt der Bedarf an temperaturgeführten Lager- und Transportlösungen zu. Viele Medikamente – etwa Impfstoffe, Insuline oder Biopharmazeutika – müssen konstant zwischen +2°C und +8°C oder sogar bei -70°C gelagert werden. Für solche temperaturgeführten Logistikimmobilien gelten besondere Anforderungen an die Sicherheit und Kontrolle. Die Ausstattung mit Kühltechnik und IT-Systemen bringt zudem einen hohen Energiebedarf mit sich. Gleichzeitig bedeuten diese Investitionen in die Ausstattung der Logistikimmobilien, dass langfristige Mietverträge abgeschlossen werden.

Über den Marktbericht

Der Marktbericht beinhaltet Zahlen und Informationen zum Transaktionsvolumen, zum Flächenumsatz und Neubauvolumen, zur Renditeentwicklung in Abhängigkeit von Gebäudealter, Standort, Objektqualität und Mietvertragslaufzeit sowie zum Zins- und Marktgeschehen.

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Fotos: © LIP Invest