Realogis – Deutschlands führende Immobilienberatungsgesellschaft für Industrie- und Logistikimmobilien und Gewerbeparks – hat Deutschlands wichtigste Logistikmärkte und die Entwicklung der Spitzenmieten von Neubauten im Vergleich zum Jahresanfang untersucht. In die Auswertung kamen erstmals 33 Standorte (bisher 32), davon die Top-8-Standorte Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Ruhrgebiet, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München sowie 25 regionale Märkte.
(München) Neu dabei sind die regionalen Märkte Osnabrück und Hof, Göttingen ist aufgrund fehlender Aktivitäten in 2022 in der aktuellen Übersicht ausgeschieden. Alle Angaben von Realogis beruhen auf tatsächlichen, tagesaktuellen Angebotsmietpreisen der Eigentümer, und nicht auf der Auswertung von Web-Angeboten.
Laut der Mietpreiskarten-Analyse blieb München auch Ende 2022 der absolut teuerster Neubau-Logistikstandort in Deutschland. Nutzer aus den Branchen Industrie/Produktion, Handel und Logistik mussten erstmals 10,50 €/m² Spitzenmiete zahlen. Zum Jahresbeginn 2022 lag diese noch bei 8,50 €/m². Damit übersprang die Metropolregion München erstmals die 10€-Marke pro Quadratmeter in diesem Immobiliensegment.
Mit einem 2 €-Abstand folgt Berlin auf dem zweiten Rang der Top-8-Standorte (8,50 €/m² kommend von 7,50 €/m² zu Anfang des Jahres). Drittplatziert sind der regionale Markt Nürnberg sowie der Top-8 Standort Stuttgart mit je 8,00 €/m² (Q1 2022: 6,50 €/m², bzw.7,90 €/m²), auf dem vierten Platz liegt Hamburg mit 7,80 €/m² (Q1 2022: 7,90 €/m² bzw. 6,70 €/m²), gefolgt von den regionalen Märkten Augsburg und Ingolstadt mit jeweils 7,50 €/m² (Q1 2022: 6,00 €/m² bzw. 6,50 €/m²). Stuttgart ist im Vergleich zum Vergleichsquartal Q1 2022 um einen Rang abgestiegen, Augsburg ist sechs Ränge aufgestiegen.
Die weiteren Top-Standorte sind Frankfurt (Rang 7 mit 7,30 €/m²; Q1 2022: 7,10 €/m²), Düsseldorf (Rang 8 mit 7,15 €/m²; Q1 2022: 6,30 €/m²) und Köln (Rang 9 mit 7,00 €/m²; Q1 2022: 5,95 €/m²). Rang 12 belegt das Ruhrgebiet (6,50 €/m², Q1 2022: 5,50 €/m²).
„Neben den deutschen Top-8 befinden sich insbesondere die südlichen regionalen Märkte Nürnberg, Karlsruhe, Augsburg und Ingolstadt im oberen Drittel aller 33 Logistikstandorte“, kommentiert Florian Stork, Realogis-Geschäftsführer für die Metropolregion München sowie Süddeutschland. Die teuersten nördlichen Märkte außerhalb der Top-8 sind Hannover und Braunschweig mit jeweils 6,00 €/m² (Q1 2022: 5,50 €/m² bzw. 4,90 €/m²), gefolgt von Kassel mit 5,80 €/m² (Q1 2022: 5,50 €/m²).
Die östlichen Märkte, die sich typischerweise im unteren Drittel befinden und somit die preiswertesten Regionen bezogen auf die Spitzenmiete der Neubauten darstellen, werden angeführt vom Markt Leipzig, der sich Ende 2022 mit 6,00 €/m² auf dem Niveau von Hannover und Braunschweig befindet (Q1 2022: 4,80 €/m²). Der Spitzenmietzins in Dresden liegt bei 5,50 €/m² (Q1 2022: 4,80 €/m²), in Zwickau und Halle bei 5,30 €/m² (Q1 2022: 4,50 €/m² bzw. 4,00 €/m²). Die niedrigste Spitzenmiete unter allen 33 Märkten zahlen Nutzer in Magdeburg mit 5,10 €/m² (Q1 2022: 4,00 €/m²).
Durchschnittlicher Anstieg der Spitzenmiete um +14,9 %
„Im Durchschnitt der untersuchten Teilmärkte* stieg die Spitzenmiete um 14,9 %, eine deutlich steigende Tendenz“, erklärt Christian Beran, Realogis Geschäftsführer für Nord- und Ostdeutschland. „In 23 Märkten lag die Steigerung im zweistelligen Prozentbereich. Allein in den östlichen Märkten – d.h. Magdeburg, Halle, Leipzig, Zwickau, Erfurt, Dresden – legte die Spitzenmiete für Logistikneubauten um durch 22,2 % zu. In weiteren sieben Märkten zog sie einstellig an.“
Höchster Spitzenmietpreissprung für Neubauten in Halle gefolgt von Magdeburg
Die größten Verteuerungen der Spitzenmieten waren sowohl im Osten als auch in südlichen Märkten zu beobachten mit:
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- Halle (+32,5 % auf 5,30 €/m², kommend von 4,00€/m²)
- Magdeburg (+27,5 % auf 5,10 €/m², kommend von 4,00 €/m²)
- Augsburg (+25 % auf 7,50 €/m², kommend von 6,00 €/m²)
- Leipzig (+25 % auf 6,00 €/m² kommend von 4,80 €/m²)
- München +23,5 % auf 10,50 €/m² kommend von 8,50 €/m²
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Eine Stagnation hat Realogis hingegen bei der Spitzenmiete in Heilbronn registriert, die sich weiterhin auf dem Vorjahreswert von 6,50 €/m² befindet.
Neue Märkte Osnabrück und Hof
Die Spitzenmieten von Neubauten der neu hinzugekommenen Logistikmärkte Osnabrück und Hof ist mit jeweils 5,70 €/m² im Preisvergleich aller Märkte im unteren Drittel verortet. Dieses Bild bestätigt sich bei Osnabrück auch im Vergleich mit den weiteren nördlichen Märkten Hannover, Braunschweig, Kassel, Bremen, Bielefeld und Wolfsburg. Hof bildet hingegen bei der Einordnung in die südlichen Märkte auf Würzburg sowie Dingolfing (jeweils 6,50 €/m²) folgend das Schlusslicht nach Spitzenmiete für Neubau-Objekte mit 5,70 €/m².
Teuerster Standort außerhalb der Top-8 ist Augsburg (Mindestmietpreis)
Teuerster Standort außerhalb der Top-8 ausgehend vom Mindestmietpreis für Neubauobjekte sind Augsburg, Karlsruhe, Mainz/Wiesbaden, Ingolstadt, Nürnberg und Ulm
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- Augsburg mit 6,50 €/m² (+44,4 %, Q1 2022: 4,50 €/m²)
- Karlsruhe mit 6,40 €/m² (+16,4 %, Q1 2022: 5,50 €/m²)
- Mainz/Wiesbaden mit 5,75 €/m² (+9,5 %, Q1 2022: 5,25 €/m²)
- Ingolstadt mit 5,60 €/m² (+6,7 %, %, Q1 2022: 5,25 €/m²)
- Nürnberg mit 5,60 €/m² (+15,5 % %, Q1 2022: 4,85 €/m²)
- Ulm mit 5,60 €/m² (+24,4 %, Q1 2022: 4,50 €/m²)
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Zu den teuersten nördlichen Märkten außerhalb der Top-8 bezogen auf die Mindestmiete von Neubau-Objekten zählten Hannover, Kassel, Braunschweig und Bremen
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- Hannover mit 5,40 €/m² (+20 %, Q1 2022: 4,50 €/m²)
- Kassel mit 5,20 €/m² (+13 %, Q1 2022: 4,60 €/m²)
- Braunschweig und Bremen mit jeweils 5,20 €/m² (+15,6 %, Q1 2022: jeweils 4,50 €/m²)
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Teuerste östliche Logistikimmobilien-Märkte außerhalb der Top-8 waren Leipzig, Dresden, Zwickau und Halle
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- Leipzig und Dresden mit jeweils 5,20 €/m² kommend von 4,20 €/m² (+23,8 %) bzw. 4,50 €/m² (+15,6 %)
- Zwickau, Halle und Erfurt mit jeweils 4,80 €/m², kommend von 4,00 €/m² (+20 %) bzw. 3,50 €/m² (+37,1 %) und 3,80 €/m² (+26,3 %)
- Schlusslicht aller Standorte bildet erneut Magdeburg mit 4,50 €/m², kommend von 3,30 €/m² (+36,4 %)
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Größtes Auseinanderklaffen der Spanne für Neubauobjekte in Berlin
„Erneut klafft die Spanne zwischen Mindestmietpreis und Spitzenmietpreis bei Neubauimmobilien in Berlin am stärksten auseinander. Hier liegen mittlerweile zwischen Mindest- und Spitzenmietpreis für Logistikneubauten 3,00 €/m²“, so Ben Dörks, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Berlin GmbH. „Die Preisunterschiede ergeben sich aus von unterschiedlichen Projektentwicklern jeweils bezahlten Grundstückspreisen. Wer sich bereits vor Jahren Greenfields gesichert hat, kann diese für die entwickelten Neubauten deutlich günstiger anbieten. Projektentwickler, die jedoch erst in den letzten zwei Jahren ein Grundstück erworben haben, haben zum Teil das Zehnfache bezahlt und müssen dieses in ihrer Mietpreiskalkulation berücksichtigen.“ Am engsten liegt die Spanne zwischen Mindestmietpreis und Spitzenmietpreis bei Neubauimmobilien in Dresden zusammen, hier beträgt sie lediglich 30 Cent.
*ausgenommen Osnabrück und Hof, aufgrund der erstmaligen Erfassung
Foto: © Loginfo24 / Grafik: © Realogis
