LIP Invest publica estudo de mercado sobre imóveis logísticos Q3/25

LIP Invest, fornecedor de fundos imobiliários especializados com foco exclusivo na classe de ativos de imóveis logísticos na Alemanha, publica no âmbito do seu relatório de mercado trimestral “LIP UP TO DATE – Imóveis Logísticos na Alemanha” desenvolvimentos atuais na classe de ativos de imóveis logísticos. Além de uma retrospectiva do terceiro trimestre de 2025, o relatório também oferece uma perspectiva sobre o desenvolvimento do mercado de investimentos para o quarto trimestre de 2025.

(Munique) O cenário global continua a gerar incertezas: tarifas, dependência econômica, conflitos bélicos, tudo isso influencia os fluxos diários de mercadorias e, consequentemente, a logística. A globalização não está sendo encerrada, mas sim alterada e possivelmente se tornando mais regional em sua expressão.

Recentemente, foi revelado que o fornecedor chinês de uma frota de ônibus elétricos de Oslo tem acesso, via celular, aos sistemas de controle para atualizações de software e diagnósticos. Isso poderia ser utilizado para manipular ou parar veículos à distância. Essas preocupações de segurança, que também estão aumentando em relação ao software dos EUA, podem impactar mais significativamente a situação da demanda no futuro.

Natalie Weber

“Atualmente, os fluxos comerciais internacionais continuam a aumentar, apesar das mudanças políticas e econômicas. Mas talvez em breve veremos mais ‘Made in Germany’. Afinal, quem quer um carro chinês controlado à distância?”, questiona Natalie Weber, procuradora e chefe de gestão de fundos da LIP Invest.

Apesar do ambiente de mercado desafiador, tanto o mercado de investimentos logísticos quanto o mercado de áreas ganharam atividade no terceiro trimestre e apresentam os maiores volumes do ano até agora. No mercado de locação, a crescente demanda dos setores de e-commerce e farmacêutico é especialmente notável.

Mercado de Investimentos

Com um volume de transações de 1,5 bilhões de euros, os últimos três meses representam o trimestre mais forte do ano. No total, 4,1 bilhões de euros foram investidos em imóveis logísticos alemães ao longo do ano. Embora esse resultado ainda seja sustentado por negócios individuais menores, transações de portfólio e grandes transações estão lentamente voltando a crescer. Do lado dos investimentos, o aumento do interesse por imóveis de transbordo e armazéns refrigerados é notável, o que se deve à crescente demanda do e-commerce e da indústria farmacêutica. Em Delmenhorst, por exemplo, uma propriedade de logística refrigerada de cerca de 11.500 metros quadrados mudou de proprietário.

As taxas de juros, especialmente o SWAP de 10 anos para financiamentos de longo prazo, estabilizaram-se nos últimos meses. Isso contribui para que os retornos no terceiro trimestre permaneçam constantes. O retorno máximo (BAR) para novos edifícios varia entre 4,90% e 5,10%.

A LIP analisa continuamente os desenvolvimentos no mercado de imóveis logísticos alemão. Isso inclui, entre outras coisas, a observação da situação da oferta. No terceiro trimestre de 2025, a LIP ofereceu propriedades com um volume de 900 milhões de euros. O volume potencial de investimento é ligeiramente menor, pois as ofertas consistem principalmente em propriedades pequenas a médias.

Vendas de Área

No terceiro trimestre, as vendas de área totalizam 1,6 milhões de metros quadrados, impulsionando assim o resultado anual até agora: No total, nos primeiros nove meses, 4,2 milhões de metros quadrados de espaço logístico foram alugados ou construídos. As empresas estão gradualmente se afastando de sua posição cautelosa e estão optando por prazos de locação mais curtos e opções mais personalizadas, a fim de manter a maior flexibilidade possível. O e-commerce, em particular, está gerando demanda por espaço: a empresa Blitz Distribution alugou 38.000 metros quadrados em Werne e 35.000 metros quadrados em Bremen no terceiro trimestre.

No terceiro trimestre, a atividade de construção permanece moderada, com um volume de nova construção de 800.000 metros quadrados. Nos primeiros nove meses, cerca de 2,3 milhões de metros quadrados de novos imóveis logísticos foram construídos. Isso se deve, entre outras coisas, ao fato de que poucos desenvolvimentos de projetos com mais de 50.000 metros quadrados ou projetos especulativos estão sendo realizados. Entre os imóveis logísticos para os quais a primeira pedra foi lançada no terceiro trimestre, está, por exemplo, um desenvolvimento de 24.000 metros quadrados da Complemus Real Estate em Euskirchen, na Renânia do Norte-Vestfália. A empresa MM Flowers Europe é o primeiro inquilino confirmado.

Tendências da Logística – Impulsionadores de Área da Indústria Farmacêutica

A indústria farmacêutica é um dos atuais impulsionadores da demanda por espaços logísticos na Alemanha. Empresas alemãs de alto faturamento fornecem medicamentos para vários países ao redor do mundo. Para evitar escassez de suprimentos, especialmente no fornecimento do sistema de saúde alemão, uma nova lei entrou em vigor em 2023. Desde então, a demanda por soluções de armazenamento e transporte controladas por temperatura tem aumentado. Muitos medicamentos – como vacinas, insulinas ou biofármacos – precisam ser armazenados constantemente entre +2°C e +8°C ou até mesmo a -70°C. Para esses imóveis logísticos controlados por temperatura, existem requisitos especiais de segurança e controle. O equipamento com tecnologia de refrigeração e sistemas de TI também traz uma alta demanda de energia. Ao mesmo tempo, esses investimentos na infraestrutura dos imóveis logísticos significam que contratos de locação de longo prazo são firmados.

Sobre o Relatório de Mercado

O relatório de mercado inclui números e informações sobre o volume de transações, vendas de área e volume de nova construção, desenvolvimento de retornos em função da idade do edifício, localização, qualidade do imóvel e duração do contrato de locação, bem como sobre a situação das taxas de juros e do mercado.

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Fotos: © LIP Invest