LIP Invest, Anbieter von Immobilien-Spezialfonds für institutionelle Investoren in der Assetklasse Logistikimmobilien Deutschland, veröffentlicht im Rahmen seines quartalsweise erscheinenden Marktberichts „LIP UP TO DATE – Logistikimmobilien Deutschland“ aktuelle Entwicklungen der weiterhin stark nachgefragten Assetklasse Logistikimmobilien.
(München) Neben einem Rückblick auf das 4. Quartal 2022 gibt der Bericht auch einen Ausblick auf die Entwicklung des Investmentmarktes für das 1. Quartal 2023. Der Marktbericht beinhaltet Zahlen und Informationen zum Transaktionsvolumen, zum Flächenumsatz und Neubauvolumen, zur Renditeentwicklung in Abhängigkeit von Gebäudealter, Standort, Objektqualität und Mietvertragslaufzeit sowie zum Zins- und Marktgeschehen.
Marktüberblick
Auch der Markt für Logistikimmobilien stand im 4. Quartal 2022 unter dem Einfluss der anhaltenden geopolitischen Entwicklungen, hoher Zinssätze, steigender Preise und rückläufiger Wirtschaftsleistung. Die Zurückhaltung der Käufer war deutlich zu spüren; ein Trend, der sich auch 2023 fortsetzt. Das Jahresergebnis am Investmentmarkt für Logistikimmobilien ist mit über 9,0 Mrd. Euro insgesamt sehr gut. Es basiert allerdings überwiegend auf Deals aus 2021 mit Besitzübergang im Jahr 2022 bzw. auf Transaktionen von Anfang 2022.
Zinserhöhungen von über 3 Prozent im letzten Jahr, Konkurrenz durch alternative Assetklassen und überschrittene Immobilienquoten haben auf institutioneller Anlegerseite zu Zurückhaltung und höheren Renditeerwartungen geführt. Gleichwohl bleiben Investments in Logistikimmobilien für Anleger weiter attraktiv. Ein hoher Flächenbedarf, z.B. aus der Umstrukturierung internationaler Lieferketten, trifft auf weiter sinkende Grundstücksverfügbarkeiten.
Bei einer besser einschätzbaren Kapitalmarktsituation werden sich Logistikimmobilien mit ihren inflationsgeschützten Mietverträgen sowie ihrem Mietwachstums- und Wertsteigerungspotential gegenüber Anleihen als alternativen Anlagemöglichkeiten durchsetzen. Auch die Transaktionen werden im Laufe 2023 wieder an Fahrt aufnehmen. Die Bruttoanfangsrenditen werden sich dann voraussichtlich um die 5 Prozent einpendeln.
„Der Hebeleffekt niedriger Zinsen hat in den vergangenen Jahren zu hohen Kaufpreisen geführt. Vereinzelt waren Anleger sogar bereit, über das 30-fache der Jahresmiete zu zahlen. Nach der Zinswende hat sich das Finanzierungs- und Investmentumfeld komplett gedreht. Nach unserem letzten Marktbericht im November 2022 haben sich die Zinsen nochmals um 0,5 Prozent erhöht. Die EZB hat aufgrund unverändert hoher Inflationsraten weitere Zjnsschritte angekündigt, viele Marktteilnehmer halten einen Leitzins von 4 Prozent nicht mehr für ausgeschlossen. Der Druck auf die Immobilienmärkte wird sich weiter verschärfen. Die von uns noch im November letzten Jahres im Zusammenhang mit weiter steigenden Zinssätzen prognostizierten Anfangsrenditen von 5 Prozent sind bereits jetzt Realität. Logistikimmobilien sind für institutionelle Anleger weiterhin eine attraktive Assetklasse – sofern ein entsprechender Renditeaufschlag gegenüber risikofreien Anleihen erzielt werden kann. Angesichts kaum verfügbarer Baugrundstücke und gestiegenen Baukosten kommen Verkäufer und Käufer wohl nur auf Basis deutlich höherer Mieten zusammen“, so Bodo Hollung, Geschäftsführer Gesellschafter von LIP Invest,
Investmentmarkt
Auf dem Transaktionsmarkt ist die Zurückhaltung der Käufer und Investoren zu spüren. Eine deutlich geringe Anzahl an Deals führte im 4. Quartal zu einem Transaktionsvolumen von lediglich 1,2 Millionen Euro. Dennoch fanden in der Assetklasse einige, ausgewählte Transaktionen zum Abschluss. So verkaufte beispielsweise der Projektentwickler Panattoni seinen 2021 fertiggestellten, rund 67.000 Quadratmeter großen Logistikpark Bremen Süd. Insgesamt schließt das Jahr 2022 mit einem hohen Transaktionsvolumen von 9,2 Milliarden Euro ab, was vor allem auf das 1. Quartal mit knapp der Hälfte des Jahresvolumens zurückgeht.
Die Bruttoanfangsrendite für moderne Logistikobjekte ist erneut gestiegen und liegt im 4. Quartal bei 4,85 bis 5 Prozent. Eine fundierte Aussage zu den aktuellen Renditen von Bestandsobjekten ist aufgrund der mangelnden Transaktionen in diesem Segment derzeit nicht möglich.
LIP analysiert stetig die Entwicklungen am deutschen Logistikimmobilienmarkt. Hierzu gehört unter anderem die Beobachtung der Angebotssituation. LIP wurden im 4. Quartal Objekte mit einem Volumen rund 850 Millionen Euro angeboten. Im Vergleich zu vorherigen Quartalen deutet dies auf einen weiteren Rückgang des Transaktionsgeschehen hin.
Im 4. Quartal waren Logistikdienstleister und Handel nahezu gleich stark als Nutzergruppe der am Markt verfügbaren Logistikimmobilien vertreten, während auf die Industrie ein deutlich geringerer Anteil entfiel.
Flächenumsatz
Mit 1,8 Millionen Quadratmetern vermieteter Logistikfläche hielt sich der Flächenumsatz im 4. Quartal im Vergleich zum Vorquartal stabil. Insgesamt wurden im Jahr 2022 8,0 Millionen Quadratmeter vermietet oder neu gebaut, was gegenüber dem Rekordwert des Vorjahres nur einen minimalen Rückgang bedeutet. Im 4. Quartal wurde zudem deutlich, dass große Flächenumsätze zunehmend auf periphere Standorte abseits der etablierten Logistikregionen entfallen. So hat Alcaro Invest seinen 47.500 Quadratmeter großen Neubau in Frankfurt/Oder langfristig an die EV Cargo Unternehmensgruppe zur Lagerung von Lithium-Ionen-Akkus für Elektrofahrzeuge vermietet.
Zum Jahresende hat die Neubautätigkeit nachgelassen. Im 4. Quartal wurde 1,0 Millionen Quadratmeter an neuen Logistikflächen errichtet. In Elsdorf zwischen Bremen und Hannover hat beispielsweise der Projektentwickler bauwo mit dem Bau eines 70.000 Quadratmeter großen Logistikparks begonnen. Mit einer Neubauaktivität von 5,1 Millionen Quadratmetern fällt das Gesamtergebnis für 2022 insgesamt hoch aus und liegt nur leicht unter dem Vorjahresergebnis von 5,3 Millionen Quadratmetern. Für das Jahr 2023 wird aufgrund erschwerter Finanzierungsbedingungen und unsicherer Exitfaktoren mit einem Rückgang spekulativ errichteter Neubauten gerechnet.
Trends aus der Logistik
Am 1. Januar 2023 ist das Lieferkettensorgfaltspflichtengesetz (LkSG), auch bekannt als Lieferkettengesetz, in Kraft getreten. Es verpflichtet deutsche Unternehmen mit zunächst mehr als 3.000 Mitarbeitenden, Transparenz in ihre Lieferketten zu bringen. Mit dem Gesetz soll Verstößen gegen Menschenrechte entlang der globalen Lieferketten, etwa durch Zwangs- oder Kinderarbeit, entgegengewirkt werden. Indem die Unternehmen dazu verpflichtet werden, Verantwortung für ihre Beschaffungswege zu übernehmen, sollen letztlich die Umwelt sowie Menschen- und Kinderrechte besser geschützt werden.
Als Kontrollinstanz fungiert das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa), das risikobasierte Kontrollen bei Unternehmen durchführen kann. Insbesondere kleinere Unternehmen schwanken unter der Bürokratielast, die das Lieferkettengesetz mit sich bringt – zumal ein weiteres Lieferkettengesetz auf europäischer Ebene folgen wird.
Allen Interessierten steht der Marktbericht kostenfrei zum Download unter https://www.lip-invest.com/downloads/ zur Verfügung.
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