Corsa asiatica per gli immobili logistici tedeschi

Il mercato tedesco degli immobili industriali e logistici ha registrato uno sviluppo positivo nel primo semestre del 2026. Con un volume di affitti di 3,8 milioni di m², si è registrato un aumento del 28% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Particolarmente degno di nota è il volume degli affitti, che è aumentato del 41%. Un fattore essenziale per questo sviluppo è stato il ritorno di affitti di grandi dimensioni, che erano mancati nell’anno precedente. Nei primi sei mesi dell’anno sono stati già conclusi 13 contratti di locazione superiori a 50.000 m².

Le aziende asiatiche stanno esercitando un’influenza crescente sul mercato tedesco. La loro quota nel volume degli affitti è salita all’11%, superando il valore dell’anno precedente. Sono particolarmente richiesti spazi logistici moderni in regioni ben collegate come Francoforte, Amburgo e la Ruhr. Tuttavia, queste aziende si trovano ad affrontare sfide, poiché la disponibilità di spazi adeguati è limitata. La debole pipeline di nuove costruzioni e la mancanza di spazi logistici moderni frenano l’andamento del mercato.

Domanda stabile nei Top-8 mercati

I Top-8 mercati logistici in Germania hanno registrato alla fine del primo semestre un volume di affitti di 1,2 milioni di m², che è solo il 3% al di sotto del valore dell’anno precedente. In cinque degli otto siti è già visibile un recupero significativo della domanda. Un trend uniforme si manifesta nel fatto che il numero di contratti aumenta, mentre la dimensione media degli spazi diminuisce. Circa il 63% di tutti i contratti è stato stipulato per spazi inferiori a 3.000 m², il che indica una struttura della domanda cambiata.

Francoforte ha registrato il volume di affitti più alto con 294.600 m², seguita da Amburgo con 180.700 m². Mentre Francoforte ha registrato un aumento del 6% rispetto all’anno precedente, Amburgo è rimasta indietro del 21% a causa della limitata disponibilità di spazi. Nella regione di Lipsia è stato registrato il volume di affitti più basso con 70.000 m², a causa di una marcata esitazione decisionale da parte degli utenti.

La presenza di utenti asiatici è aumentata in città come Francoforte (4%), Amburgo (9%), Düsseldorf (11%) e Colonia (24%). A Berlino dominano invece le aziende europee del commercio e dell’e-commerce. A Monaco, le aziende del settore della difesa sono state particolarmente attive, contribuendo con una quota del 18% al volume degli affitti. Stuttgart, invece, si trova ad affrontare sfide economiche che portano a riduzioni di personale e chiusure di stabilimenti.

Christian Kah, Head of Industrial & Logistics Germany presso Colliers, ha commentato gli sviluppi attuali:

„I dati attuali indicano un recupero moderato, ma chiaramente riconoscibile, della domanda di spazi. Un fattore limitante centrale rimane la scarsità di spazi in combinazione con una debole pipeline di nuove costruzioni, che interessa quasi tutti i Top-8 mercati logistici.”

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