LIP Invest avec le rapport de marché sur l’immobilier logistique pour le T2/24

LIP Invest, un fournisseur leader de fonds immobiliers spécialisés pour les investisseurs institutionnels dans la classe d’actifs des biens logistiques en Allemagne, publie dans le cadre de son rapport de marché trimestriel « LIP UP TO DATE – Logistikimmobilien Deutschland » les développements actuels de la classe d’actifs très demandée des biens logistiques.

(Munich) En plus d’un retour sur le deuxième trimestre 2024, le rapport donne également un aperçu de l’évolution du marché des investissements pour le troisième trimestre 2024. Le rapport de marché comprend des chiffres et des informations sur le volume des transactions, le chiffre d’affaires des surfaces et le volume de nouvelles constructions, l’évolution des rendements en fonction de l’âge des bâtiments, de l’emplacement, de la qualité des biens et de la durée des baux, ainsi que sur les taux d’intérêt et l’évolution du marché.

Aperçu du marché

Pour le premier semestre 2024, le volume des transactions sur le marché allemand des investissements pour les biens logistiques a atteint près de 3 milliards d’euros. Cela reste légèrement en dessous de la moyenne des 10 dernières années. De nombreuses offres sont actuellement disponibles sur le marché et l’évolution plus constante des taux d’intérêt a également un impact positif sur la planification et les rendements bruts initiaux.

« Pour les investisseurs, l’environnement de marché actuel avec une offre de produits élevée représente une bonne occasion d’entrer sur le marché. Actuellement, tout le monde attend la baisse des taux d’intérêt, c’est pourquoi toutes les transactions ne se concrétisent pas encore. Les coûts de financement ont également un impact sur les transactions, car les marges de financement des banques varient considérablement en ce moment », déclare Bodo Hollung, associé et directeur général de LIP Invest.

Le chiffre d’affaires des surfaces reste à un niveau stable. La tendance des utilisateurs à sécuriser des biens logistiques et des emplacements à long terme continue d’augmenter. La sensibilité aux prix diminue, ce qui permet d’observer des transactions à des niveaux nettement plus élevés. De plus, la demande de biens adaptés au stockage de batteries est élevée.

Marché des investissements

Le volume des transactions s’élève au deuxième trimestre à 1,3 milliard d’euros. Au total, 2,9 milliards d’euros ont été investis dans des biens logistiques allemands au premier semestre 2024. L’activité du côté de l’offre est à nouveau plus dynamique. De nombreux promoteurs immobiliers lancent des nouvelles constructions de haute qualité sur le marché. Les transactions sont toujours marquées par des capitaux étrangers. Ainsi, l’investisseur américain KKR Real Estate a fait son entrée sur le marché allemand des biens logistiques en achetant un bien logistique de 48 600 mètres carrés à Burgwedel près de Hanovre.

Comme prévu, les rendements ont connu un mouvement latéral au deuxième trimestre. Le rendement maximal pour les nouvelles constructions reste compris entre 4,85 et 5,20 %. Hollung : « Nous prévoyons une légère augmentation des facteurs de prix d’achat au plus tôt au quatrième trimestre. »

LIP analyse en permanence les développements sur le marché allemand des biens logistiques. Cela inclut notamment l’observation de la situation de l’offre. LIP a reçu au deuxième trimestre 2024 des biens d’une valeur de 1,0 milliard d’euros. L’offre de produits a augmenté au cours des derniers mois, ce qui offre de bonnes conditions pour les transactions au cours du prochain trimestre.

Chiffre d’affaires des surfaces

Au deuxième trimestre, un total de 1,3 million de mètres carrés de surfaces logistiques ont été loués ou nouvellement construits. Le chiffre d’affaires des surfaces pour le premier semestre s’élève donc à 2,5 millions de mètres carrés. À l’échelle nationale, le marché locatif se situe à un niveau modéré, bien que stable, par rapport aux années précédentes. La demande de surfaces est en grande partie dépendante de l’emplacement. Dans la région de Berlin, par exemple, de nombreux projets de construction spéculatifs ont été réalisés dans le cadre de l’implantation de Tesla, qui ne sont pas encore loués, ce qui entraîne actuellement un taux de vacance plus élevé que dans d’autres régions. Parmi les activités de location, on trouve notamment la location de 64 000 mètres carrés par Lidl à Hückelhoven, à l’ouest de Düsseldorf et de Cologne.

L’activité de construction neuve sur le marché allemand des biens logistiques s’est élevée au deuxième trimestre à environ 1,1 million de mètres carrés. Cela représente une légère augmentation par rapport au trimestre précédent. Au premier semestre, un total de 2,1 millions de mètres carrés de nouvelles surfaces logistiques ont été réalisées. Dans la région logistique de Leipzig/Halle, par exemple, la dynamique de la construction neuve est principalement influencée par l’extension du VGP Logistik Park Leipzig-Flughafen de 210 000 mètres carrés. Depuis juin, un premier bâtiment de 24 000 mètres carrés est en construction.

Des biens logistiques bientôt avec une connexion Hyperloop ?

La population allemande continuera de croître, entraînant une augmentation des flux de marchandises. Selon une prévision du ministère fédéral des Transports, le volume de transport de marchandises sur la route augmentera de 54 % d’ici 2051. Le secteur KEP prévoit également une augmentation du volume des colis d’ici 2028 dans sa dernière étude. Comment ces futurs transports de personnes et de marchandises peuvent-ils être gérés ? Différents projets de recherche se penchent sur cette question.

L’un d’eux se trouve à l’Institut de technologie Hyperloop de l’Université d’Emden/Leer : avec le CargoTube, l’université travaille sur une étape préliminaire de l’Hyperloop. Un système d’entraînement magnétique pour le transport de marchandises à travers un tube à pression d’air réduite est utilisé, contrairement au système Hyperloop qui se déplace entièrement dans le vide. « Alors qui sait – peut-être que les biens logistiques de demain auront besoin d’une connexion Hyperloop », conclut Hollung.

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