Logivest con informe actual sobre la región de inmuebles logísticos de Hamburgo

Logivest, una empresa de consultoría que opera a nivel nacional con un enfoque en inmuebles y ubicaciones logísticas, ha realizado por primera vez un análisis detallado de todo el mercado de inmuebles logísticos en la región de Hamburgo y lo ha publicado en forma de un extenso informe regional. Con esto, Logivest continúa su nueva serie de informes de fondo, que comenzó en agosto con un análisis de la región de Hannover.

(Hamburgo/Múnich) Basándose en datos de investigación recopilados y evaluados profesionalmente durante años, se están analizando y preparando gradualmente todas las principales regiones logísticas de Alemania, que estarán disponibles para descarga gratuita.

La región de Hamburgo es uno de los lugares logísticos más importantes de Alemania. Que el norte de Alemania también sea pionero en temas actuales se demostró en el congreso ITS. El evento más grande del mundo sobre movilidad inteligente y digitalización del tráfico tuvo lugar recientemente en Hamburgo.

El estudio de la región de Hamburgo muestra que el mercado de inmuebles logísticos, con una superficie total de más de 10 millones de metros cuadrados en más de 160 áreas comerciales, tiene actualmente una superficie disponible de 560,000 metros cuadrados. Esto significa que la región logística de Hamburgo tiene una tasa de vacantes de solo el 5.5 por ciento. Actualmente, se pueden alquilar espacios en más de 70 objetos logísticos. El mercado muestra un activo volumen de transacciones de superficie. En 2020, se implementaron aquí aproximadamente 490,000 metros cuadrados, lo que representa un aumento del 37 por ciento en comparación con 2019. «El principal impulsor de la demanda es el creciente comercio en línea», dice Marvin Hesse, líder de equipo de Industrial & Logistics Letting Hamburgo. El desarrollo dinámico de la demanda ha continuado. En la primera mitad de 2021, se implementaron en Hamburgo alrededor de 335,000 metros cuadrados de superficie logística. Además, la proporción del volumen de transacciones de superficie de Hamburgo en el volumen total de superficie logística de Alemania está aumentando: en 2019 fue del 5.1 por ciento, en 2020 del 7.7 por ciento y en la primera mitad de 2021 ya del 9 por ciento.

Hamburgo, número uno de las regiones logísticas de Alemania

La base de este extenso mercado de inmuebles logísticos es que Hamburgo es el número uno entre las cinco regiones logísticas más fuertes de Alemania. La principal razón de esto es el puerto de Hamburgo, el puerto universal más grande de Alemania, que además cuenta con una muy buena conexión a la red ferroviaria. En 2020, se manejaron aquí 126.3 millones de toneladas de mercancías marítimas. En términos de la superficie logística, las principales industrias usuarias del mercado son los proveedores de servicios logísticos, el comercio (incluido el comercio electrónico) y la industria aeroespacial. Los diez principales usuarios son Kühne & Nagel, DHL, Rewe, Rhenus, Aldi, H.D. Cotterell, Amazon, Airbus, Lidl y Vollers Hamburgo. «El puerto de Hamburgo tiene una gran importancia como puerta de entrada a nivel global. Una gran parte de las mercancías y productos se distribuyen a través de los proveedores de servicios logísticos», explica Hesse.

La nueva construcción se convierte en un cuello de botella

En cuanto a la nueva construcción, la región de Hamburgo alcanzó en 2021 el duodécimo lugar de las 23 principales regiones logísticas de Alemania con hasta ahora 60,000 metros cuadrados. Especialmente la diferencia con los clásicos puntos calientes logísticos alemanes como Bremen y Hannover subraya el papel de Hamburgo como un lugar de crecimiento para el comercio, los servicios logísticos y la industria manufacturera. Sin embargo, con este volumen de nueva construcción, la ciudad hanseática se dirige hacia una mayor escasez de oferta. En 2020 se construyeron aún 260,000 metros cuadrados y en 2019 incluso 285,000 metros cuadrados. Sin embargo, con dos grandes proyectos se vislumbra cierta relajación: en Wilhelmsburg, FourParx está desarrollando un inmueble logístico de dos plantas con más de 120,000 metros cuadrados de superficie alquilable para logística, comercio e industria. Además, están a punto de finalizar cinco modernos inmuebles logísticos en Kaltenkirchen, que ofrecen un total de más de 57,000 metros cuadrados de superficie construida. «Sin embargo, después de eso podría haber escasez», dice Hesse. «En y alrededor de Hamburgo hay cada vez menos terrenos disponibles. Y el este de Hamburgo, por ejemplo, con el centro logístico de Gallin, aún no se acepta como un nuevo lugar logístico, aunque hay potencial de desarrollo allí.»

El alquiler máximo en promedio no es significativamente más alto que a nivel nacional

La fuerte demanda de superficie en la región logística de Hamburgo se refleja solo de manera limitada en los alquileres. Así, el rango de precios de alquiler en nuevos edificios oscila entre 4.50 y 6.95 euros por metro cuadrado. En comparación con 2020, el alquiler mínimo ha disminuido en 30 céntimos, mientras que el alquiler máximo ha aumentado en 45 céntimos. «Este desarrollo se debe principalmente a que en las ubicaciones más deseadas apenas hay nuevas construcciones», dice Hesse. Por lo tanto, el alquiler máximo general para nuevos edificios en Hamburgo, con 6.40 euros por metro cuadrado, está claramente por encima del valor promedio del alquiler máximo a nivel nacional de 6.00 euros. Sin embargo, el alquiler promedio general en Hamburgo es de 5.10 euros, lo que representa 10 céntimos más que el promedio nacional.

Para los inversores, el mercado de inmuebles logísticos de la región de Hamburgo también es un puerto seguro. La rentabilidad máxima (rentabilidad inicial neta) se sitúa en el 3.48 por ciento, solo cinco puntos básicos por encima de la rentabilidad máxima a nivel nacional.

Descarga del estudio:

https://www.logivest.de/broschueren

Foto: © Logivest